보증금 일부만 지급 후 입주한 경우 소액임차보증금 판단은?



보증금 일부만 지급 후 입주한 경우 소액임차보증금 판단은?

2008.09.04. 대전고등법원-2008 누 1465 판결

<판결 요지>

임대차계약에 따른 보증금 잔금이 미납된 상태에서 주택이 공매되었다 하더라도 임대인이 잔금을 포기한 사실이 없으므로 동 보증금은 당초 계약대로 유지되며, 보증금 가액이 소액임차인 요건에 해당 안되므로 우선변제 대상에 해당하지 않음

<법원 판단>

주택임대차보호법 제8조, 동법 시행령 제3조 제1항, 제4조에 의하면 수도권 중 과밀억제권역 및 광역시 밖의 지역에서 주택을 임차한 임차인은 그 임차보증금이 30,000,000원 이하일 경우에는 민사집행법에 의한 경매나 국세징수법에 의한 공매시 12,000,000원까지를 임차한 주택의 환가대금에서 국세나 다른 담보물권자보다 최우선하여 변제받을 수 있다.

그런데 갑제1호증(임대차계약서), 갑제2호증의 1, 2(각 영수증)의 각 기재, 증인 김○○, 권○○의 각 증언에 변론 전체의 취지를 더하면 원고는 2005. 10. 27. ○○건설과 사이에 이 사건 건물에 관하여 임차보증금을 45,000,000원으로 하는 내용의 주택임대차계약을 체결한 사실, 다만 중도금 지급 이후 이 사건 부동산의 담보가치가 줄었다는 이유를 들어 잔금 20,000,000원은 지급하지 아니한 사실, 원고가 잔금을 지급하지 아니하자 ○○건설 대표 등은 잔금채권을 포기하지 아니한 채 계속적으로 잔금 지급을 원고에게 독촉한 사실을 인정할 수 있는바, 그렇다면 위 주택임대차계약의 임차보증금은 45,000,000원으로 유지되고 있다 할 것이고, 위 주택임대차계약의 임차보증금이 25,000,000원으로 변경되었다는 취지의 원고 주장은 이유가 없다.

<필자의 법원 판단 해석>

임대차보증금 4,500만원으로 계약하고 나서 계약금과 중도금 합 2,500만원까지만 지급 후 입주했더라도 실제 임차인이 지급한 금액 2,500만원을 가지고 소액임차인을 판단하는 것이 아니라 계약서에 명시한 임차보증금 전부를 가지고 판단해야 한다는 것이다.

이 사례에서도 경매개시결정기입등기 전에 2,500만원으로 감액한 계약서로 다시 작성했다면 소액임차인으로 최우선변제금을 배당받을 수 있다.