전세권등기, 임차권등기, 임대차등기의 차이점

전세권등기, 임차권등기, 임대차등기의 차이점

갑 임차인이 2020년 1월 10일 전입/확정일자 -> 2020년 2월 10일 국민은행 근저당설정 -> 2021년 05월 10일 토가할 사정일 발생해서 법원에 임차권등기명령에 의한 임차권등기를 신청했으나 아직 임대차 기간이 남아 있어서 임차권등기 신청이 기각되었습니다. 그래서 임차인은 임대인의 동의를 얻어 전세권등기를 하고 퇴거한 사례입니다.

이 경우 임차인의 대항력은 종전 2020년 1월 10일 전입해서 2020년 1월 11일 오전 0시에 대항력과 확정일자부 우선변제권은 소멸되고 전세권등기 시점으로 새롭게 대항력과 우선변제권이 발생하지만 말소기준권리보다 후순위가 되어 전세보증금을 손해볼 수 밖에 없게 된 것입니다.

이 분이 전세권등기를 하지 않고 임대인의 동의를 얻어 민법 제621조에 의한 임대차등기를 했다면 종전 2020년 1월 10일 전입해서 2020년 1월 11일 오전 0시에 대항력과 확정일자부 우선변제권으로 보호 받을 수 있는데 전세권등기를 선택한 것이 잘못되었다고 강의한 것입니다

주임법상 임차권등기는 임대차 기간이 종료되거나 계약해지 사유가 발생한 경우만 임대인 동의 없이 단독으로 부동산 소재지 관할 법원에 신청이 가능하고 임대차 기간 동안에는 할 수 없습니다.

그러나 민법 제621조에 의한 임대차등기는 입주하기 전 또는 임대차기간 동안에만 임대인 동의를 얻어서 신청이 가능하고 임대차 기간이 종료되면 할 수 없다는 차이가 있습니다.

이런 임차권등기와 임대차등기는 최초 전입하고 확정일자를 갖춘 시점으로 대항력과 우선변제권이 소급해서 발생하지만, 대항요건을 갖추기 전에 임차권등기와 임대차등기만 한 경우에는 임차권등기와 임대차등기 즉시 대항력과 우선변제권이 발생합니다.

전세권등기를 하고 퇴거하면 종전 대항력과 확정일자부 우선변제권은 소멸되고 새롭게 전세권등기 시점으로 발생한다는 차이를 알고 있어야 합니다.

임차인이 대항요건과 확정일자를 받으면 대항력과 확정일자부 우선변제권이 발생해서 다른 조치가 필요하지 않지만 이사 나가기 위해서는 반드시 임대차등기 또는 임차권등기를 해야 종전 대항력과 확정일자부 우선변제권을 그대로 유지하면서 보호를 받을 수 있습니다.