상가 사업자 미등록 임차인 질문드립니다! 교수님^^

[ 상가 임대차 계약 ]

* 임대인
- 건물소유 : 법인회사
- 토지소유 : 법인회사 대표 개인명의

* 임차인 (소액임차인)
- 임차인 사업자 등록 안하실 예정.
대항요건이 안되어 해당 건물이 경매되는 경우 보증금에 대한 우선변제 및 최우선 변제를 받을 수 없음.

* 건물 매각시 현재 시세 : 약 97억
* 근저당권설정 금액 : 총 74억
* 전세권설정 금액 : 총 2억5,000만

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* 질문

1. 개인 임차인의 보증금 1억원에 대한 전세권 설정 등기를 하면 안전할까요?
(사업자 안 내신다고 하셔서 전세권 설정 등기하시기를 권해볼 예정입니다.)

2. 전세권 설정 등기? 임대차 등기? 둘 중 선택해서 등기할 수 있나요?
둘 다 가능하다면 차이점과 어떤 등기를 추천해 드리는 게 나을까요?

3. 임대차 등기도 전세권 설정 등기처럼 법무사님 통해서 진행하면 되나요?

4. 임차인이 세금 발행/현금영수증 필요 없으시다고 월세 및 관리비에 대한 부가세를 제외해달라고 하시는데
임대인분께서 동의해 주시면 가능한 부분일까요?

5. 개인 임차인은 확정일자를 부여받을 수 없나요? 받아도 아무런 효력 없나요?

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교수님의 '계약서 작성의 비밀' 399p 507p
임대차 등기할 경우 사업자 미등록 임차인도 등기 시점 즉시 대항력과 우선변제권 효력이 발생하는건지
대항력만 인정되고 우선변제권이 없는건지 잘 이해가 되지않아서 여쭤봅니다 ^^
많이많이 알려주시면 감사하겠습니다!!!!!!!!!