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임차인이있는 지분경매에서 인도명령에 관한 질문입니다

경매장인 — Tue, 18 Aug 2026 23:07:05 +0900

갑,을,병의 아버지 소유권 - 근저당권자A 전체지분 근저당 - 임차인B 전입신고 - 아버지 사망으로 갑,을,병이 상속으로 1/3씩 소유권 취득 - 갑 지분 1/3 강제경매

위와 같은 경우 임차인의 대항력은 어떻게 되는지 궁금합니다

1. 말소기준권리가 A의 근저당권이라 근저당권은 배당받고 소멸하기 때문에 임차인의 권리도 소멸하고 대항력이 없어 인도명령 대상이 될까요?
2. 임차인 B는 갑,을,병의 아버지와 적법하게 임대차 계약을 했고 을, 병의 합계 지분 2/3에 대해서는 임대차 계약이 유효하게 살아있어 인도명령대상이 되지 않을까요?

지분경매에서 말소기준권리에 대한 질문입니다

경매장인 — Tue, 18 Aug 2026 11:44:20 +0900

교수님 저서 지분경매 실전투자의 비밀을 공부하는 중입니다.
제 3자가 점유하는 경우 인도명령 신청 가능여부에 대해서 공부중인데 경우의 수가 많아서 헷갈리는데요...복잡한 내용전에 말소기준권리부터 확인하고 공부해야할 것 같아서 질문드립니다.

질문)
지분경매에서 매각되는 일부 지분에 근저당이 설정되어있어도 그 근저당을 말소기준권리라고 할 수 있나요?

낙찰받은 경매물건관련 조언구합니다.

규사랑 — Fri, 14 Aug 2026 15:46:20 +0900

교수님 안녕하세요.
올6월24일에 2025타경71779 경매물건 입찰하여 낙찰 받았습니다.
지목은 농지이나 현황상 대지로 사용중인 물건이며 토지만 낙찰받았으나 지상에 근생건물(근생창고)이 제시외건물이 존재하며 이 건물은 가설건축물 입니다.
채무자는 현재 의정부지방법원에서 공무원몰수특례법관련 재판중 입니다.
(이 토지를 구리시장 비서에게 정보를 얻어 둘이 개발계획을 알고 토지를 매입한 혐의로 1심은 비서는 징역2년 채무자는 징역1년 구형받고 2심 재판중 입니다.)

현재 매각대금납부 완료 등기부등본소유자변경 완료 상태입니다.

대금납부 후 채무자에게 내용증명 발송했으나 폐문부재로 반송예정 입니다.

추후 절차에 대해 조언을 구하고자 합니다.
(가설건축물에 채무자가 대리인?명의로 임대차계약을 맺고 씨에스바이오 라는 법인이 임차중 이나 실제 채무자가 운영중인 법인 입니다.)

점유이전금지가처분, 처분금지가처분(이 두가지 가처분도 하는것이 맞을까요?) > 지료청구 및 건물철거소송 이렇게 진행하며 채무자와 협상을 하는것이 맞을까요?

전세권자가 강제경매 신청한 경우 배당 질문을 수정해서 올립니다

경매장인 — Sat, 04 Jul 2026 11:22:30 +0900

우선 교수님 전화받고 깜짝 놀랐고 영광이었습니다. 온라인에서 글로만 뵙고 책으로만 알고있던 교수님께서 직접 전화주시니 너무 감격스러웠습니다. 전화로 설명 주셔서 이해는 했지만 이전 글에서 질문의 요지가 정리되지 않아서 다시 글을 올려봅니다.

조건)
1. 임차인 갑이 전세권설정 등기는 했지만 전입신고와 확정일자를 받지 않았습니다. 임차인 갑이 보증금 반환소송을 통해 승소 후 강제경매 신청한 경우입니다.
2. 갑 전세권 설정 등기(보증금1억,전입신고,확정일자 없음)- 을 근저당 설정(1억) - 병 가압류(1억원) - 갑 강제경매 신청 - 낙찰가 1억5천만원

위와 같은 조건일 경우 임차인 갑, 근저당권자 을, 가압류권자 병은 배당금을 얼마씩 받아갈지 궁금합니다.

전세권자가 강제경매신청한 경우 배당에 관해 질문있습니다

경매장인 — Fri, 03 Jul 2026 12:03:51 +0900

제가 전세권이 강제경매신청한 경우 배당에대해 이해하고 있는 바가 맞는지 검토 부탁드립니다.

1.전세권자가 우선변제권이 있는 임차인일 때 강제경매신청하면 우선변제권이 있고 날짜 순서에 따라 우선변제 받는다.(대법원 2013. 11. 14. 선고 2013다27831 판결 [배당이의])

2.전세권자가 우선변제권이 없는 임차인일 때 강제경매신청하면
우선변제권이 없고 안분배당한다.
질문)이때 다른 우선변제권이 있는 권리(ex : 근저당)와 우선순위를 따지는 기준 날짜는 전세권등기일이 아니라 강제경매기입등기 일이라고 봐야 할까요? 아래 예시에서 어떻게 계산 하는것이 맞을까요?

(배당 예시)
(상황) 전입신고, 확정일자 없어 우선변제권이 없고 전세권만 설정한 상황일 때 전세권(1억)-근저당(1억)- 강제경매신청 순서일 때 1억5천에 낙찰 됐다면

배당1)전세권 등기일을 가압류로 봐서 안분배당하면 전세권자7500,근저당권자 7500 배당인지
배당2)강제경매기입등기일을 가압류 날짜로 봐서 근저당1억, 전세권자5000만원으로 받아가는지 궁금합니다.

한권으로 끝내는 배당의 정석 461페이지 내용이 궁금합니다

경매장인 — Sat, 20 Jun 2026 08:48:25 +0900

한권으로 끝내는 배당의 정석 461페이지에서 5800이라는 숫자가 왜 나왔는지 이해되지 않습니다.
임차인의 보증금 9000만원도 아니고 최우선변제금 3200만원도 아닙니다.
오기라면 9000만원으로 안분배당해야하는지 3200만원으로 안분배당하는지 궁금합니다

교수님~ 질문있습니다!

야옹이 — Fri, 19 Jun 2026 17:11:46 +0900

임차인이 확정일자가 없어서 최우선변제금으로만 배당받게 되는데 저당권 시점으로 소액임차인이 아니므로

저당권자보다 후순위가 되지만 배당 시점으로 소액임차인으로 가압류보다 우선변제 받게 되는데,

가압류는 근저당과 동순위이지만 근저당은 임차인의 최우선변제금을 이기고, 임차인의 최우선변제금은 가압류를 이기므로 순위가 상호모순관계에 놓이므로 순환흡수배당을 하게 되는 것입니다.

라고 말씀하셨습니디.

교수님 말씀대로 순환흡수 배당인것은 이해했습니다.

P.159 쪽의
소액임차인의 상호모순 관계에 놓일 때 배당금액이 어떻게 나오는지
이해안됩니다.

(1) 배당순위 분석에서

병 최우선변제금이 왜 3,400만원이고
병2 확정일자부 우선변제금이 3,600만원인거요?

임의로 가정하셔서 3,400만원, 우선변제금 3,600만원 설정하신걸까요?

3,400만원과 3,600만원이 어떻게 나온건지
계산방법이 궁금합니다

교수님 금일 비가 많이 온다고 합니다.
감기 조심하시고, 즐거운 주말 되세요~~

늘 감사드립니다!

교수님 질문이 있습니다!

야옹이 — Thu, 18 Jun 2026 16:20:46 +0900

"지분경매 실전투자의 비밀" 도서 구매자입니다.

P.160 쪽의

(3) 2차 순환흡수 배당절차가 궁금합니다

2번 을 근저당의 7,142,957원은
기존 1차 안분액 22,857,143원에서 3000만원을 달성하기 위해
금액이 책정된걺가요?

3번 병 최우선변제에서

1번 갑 가압류로부터 8,095,238 원을 흡수한다는데
흡수한다는것 까지는 이해를 했습니다
그런데 저 금액은 계산이 어떻게 해서 나온건지 궁금합니다!!

안녕하세요, 교수님~

야옹이 — Thu, 18 Jun 2026 16:16:16 +0900

"지분경매 실전투자의 비밀" 도서 구매자입니다.

P.159 쪽의
소액임차인으오 상호모순 관계에 놓일 때 배당사례가

이해안됩니다.

(1)배당순위 분석에서

병 최우선변제금이 왜 3,400만원이고
병2 확정일자부 우선변제금이 3,600만원인거요?

최우선변제금은 해당글에서
을 근저당 [3,000만원, 2007.03.20] 서울소재 이므로
담보물권 설정일 기준
보증금 4000만원 이하, 최우선변제액은 1600만원 이 맞지않나요?
왜 3.400만원인지 궁금합니다

세금의 배당순위와 인수 관계

실천 — Fri, 29 May 2026 13:11:32 +0900

안녕하세요 교수님 이렇게 질의 할 수 있는 공간을 마련해 주셔서 너무 감사드립니다.

제가 궁금한 것은 배당금으로 체납세금이 100프로 변제되지 않을 시 낙찰자가 인수해야 하는지 여부 입니다.

상황은 아래와 같습니다.
2020년 소유권이전 홍길동, 2021년 전입신고 세입자 김길동 전입(허그와 전세보증금반환채권 계약 완료) ,2022년 압류 세무서, 2023년 임차권등기 김길동 , 2024년 강제경매개시

세입자 김길동이 전세기간이 완료되어 나가려는데 홍길동이 전세보증금을 반환하지 않아 허그로부터 전세보증금을 받고 허그가 대위자가 되었습니다.

세금이 당해세라고 가정 체납세금이 1억 낙찰가액이 5천이라 하겠습니다. 이럴 경우 낙찰자가 인수해야 하는 것은 나머지 세금 5천과 선순위 임차인의 보증금 인가요? 아니면 선순위 임차인의 보증금만 인가요?

제 짧은 지식으로는 배당순위와 낙찰자의 인수 소멸은 별도로 봐서 낙찰자는 선순위임차인 보증금만 인수해야 한다고 생각되는데 맞는지요?

안녕하세요, 교수님 질의 드립니다.

와따시왕 — Wed, 13 May 2026 07:44:02 +0900

=임대,임차인 동시발송=

본문자는 임대인과 임차인에게 동시 발송하는것이며 서면 계약서를 작성하기전까지 계약서의 효력을 가집니다

▷ 물건소재지 서울특별시 송파구 거여동 697 송파시그니처 롯데캐슬 제000동 000호

▷ 전세보증금 : 9억원

▷ 계약금 : 9천만원 / 금일 계약금 중 일부로 1천만원 입금한다 (2026년 04월 30일 목요일)

▷ 잔 금 : 8억1천만원 (2026년 08월 12일 )

▷ 계약서작성일 :2026년 6월 9일 토요일

▷ 잔금및입주일 : 2026년 8월 12일 금요일

▷ 계약기간 : 2026.08.12일 ~ 2028.08.11일 (24개월)

▷ 관리비 : 관리실 규약에 의함

특약사항

- 계약금을 해약금으로 하는데 임대인 및 임차인 모두 동의하기로 한다.

- 계약서 작성시 나머지 계약금 8천만원을 송금하기로 한다.

- 현 시설물 상태에서 임대차 계약이며, 현장답사 및 등기사항전부증명서 확인 후 계약이다.

- 임대인은 임차인의 전세자금대출의 적극협조 한다

- 임대인은 잔금익일까지 등기부등본상 채권, 물권상에 하자가 발생하지 않도록 하며 권리변동 일으키지 않기로 한다.

- 임차인은 전세보증금 9억원 계약금,잔금은 임대인분들 이승민님 김보라님 계좌로 각각 반반으로 입금하기로 한다.

- 임대인측 스위치 부동산은 기존세입자 퇴거 2026년 8월 12일 퇴거하는 동의받고 진행하는 계약이다.

- 기재되지 않은 사항은 민법 및 주택임대차보호법 및 일반관례에 따른다.

- 동의해주시면 계좌번호를 보내주시면 됩니다.

▣ 금일 송금되는 계약금 일부 1천만원은 임대인이 단순변심, 혹은 위의 계약조건을 임의로 변경하여 계약진행이 어려우면 금일 송금된 계약금 일부를 배액 상환하며, 임차인이 단순변심, 혹은 위의 계약조건을 임의로 변경하여 계약진행이 어려우면 금일 송금된 계약금 일부를 포기하고 계약을 해제할 수 있다.

동의문자 보내주셔요

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교수님, 안녕하세요. 평소 계약서작성의 비밀을 5회독 이상 하여 전혀 어려움 없이 임대차계약을 진행하고 있습니다.

항상 보배와 같은 말씀 정말 감사 드립니다.

저는 임대인입니다.

상기와 같이 문자 및 전세계약서 및 전세계약서 별지로 인쇄하여,

계약서 작성하기전 문자로 사진을찍어 임대인 및 임차인 모두에게 동의를 받았습니다.

2026.04.30 임차인이 가계약금 1천만원을 송금하였습니다.

2026.05.12 지금 와서 가계약금 1천만원을 돌려달라고 합니다.

그래서 저는 문자의 내용과 같이 계약금 9천만원을 해약금으로 약정하는데 임대인 임차인 모두가 동의하였으니,

계약금 9천만원을 지급하고 해약금 해제하라고 하였습니다.

저의 주장이 맞는 것일까요? 고견 여쭤봅니다.

항상 보배와 같은 말씀 항상 감사 드립니다.

전세권의 말소기준권리 조건에 대하여

전설 — Tue, 12 May 2026 04:20:13 +0900

교수님 수고 많으십니다

대항력있는 선순위 전세권이 말소기준권리가 될려면
아파트, 다세대 등 집합건물의 전체에 전세권이 설정되어야 하는데
집합건물 전체란 단지 전체를 의미하는지, 여러 동 중 1동 건물 전체를 의미하는지
가구(호)별로 경매가 진행되는 경우 말소기준권리가 될 수 없는 것인지요

감사합니다

잔금입금

안녕하세용 — Sat, 28 Mar 2026 08:26:53 +0900

안녕하세요 교수님.
제가 보증금1억원 아파트 월세 잔금을 앞두고 있습니다.
공인중개사가 임대인이 잔금날 오전일찍 만나길 원하는데 그시간에는 제가 못간다고 하니까 그럼 잔금을 미리 먼저 입금하라고 하더군요
물론 제가 혼자서 등기부등본 발급받아서 확인하고 이상없으면 잔금을 먼저 입금해도 상관은없지만 만에 하나 사고가 터지면 법원에서 공인중개사와 임대인과 같이 만나서 잔금을 치루지 않은거에 문제를 삼을수 있는지요

마지막으로 계약할때 필히 등기부등본 말소포함으로 발급 받아야 하는지요?
말소포함으로 발급을 받아야 임대인이 가압류 가처분 임차권등기명령 흔적이 있으면 말소가 되었더라도 그런 아파트는 계약을 안하려고 하는데 제 생각이 맞는지요

다가구 경매에 대하여 궁금한게 있습니다.

경매질문 — Wed, 25 Mar 2026 10:47:37 +0900

현재 6가구 다가구 경매가 시작되어 배당요구를 5월 4일까지 해야하는 상황입니다
근저당이 없는 다가구이며
6가구중 1가구는 전세권설정이 되어있고 나머지 5가구중 3가구는 임차권등기가 되어있습니다.
저의 경우는 6가구중 3번째 순위로서 임차권등기를 하고 집을 나간 경우이며, 경매를 다마치더라도 돈을 다 받을 수 없을 듯 하여
배당요구를 해야하는지에 대해 고민중에 있습니다.

제가 궁금한 것은 두가지가 있습니다

1. 3번쨰 순위의 대항력이 있고 임차권등기를 하고 나간 임차인이 배당요구를 하고난 후 경매가 끝나고 배당을 다 받지 못하면
대항력이 사라지는 것인가요?

사라진다면 배당요구를 안하는게 맞는것일까요?

2. 전세권설정한 사람이 경매를 신청하였는데 배당요구를 따로 하진 않았습니다 혹시 이런경우 경매가 끝나면 전세권이 사라지는것인가요?

너무 무지하여 질문 올려봅니다 부탁드리겠습니다.

배당의 정석 제목차례 part09 18번. 288페이지에서의 질문입니다~

삼삼부동산 — Sun, 22 Mar 2026 12:04:31 +0900

교수님 안녕하셨습니까 ? 궁금한것 여쭙니다.
배당의 정석 교재 288페이지에서 대항력있는 선순위임차인 김기춘(최초보증금 7000만원 +증액1000만원=합계 8000만원)이 1차 소액임차인 결정기준에서는 최우선변제 탈락되고 그후 배당3순위로 최초계약 확정일자부 우선변제(최초보증금7000만원)받고 배당 7순위에서 배당시점 현행법상 소액임차인 적용기준( 구간:2014.01.01~2016.03.30) 소액보증금 9500만원이하 최우선변제금3200만원이어서 김기춘임차인도 최초보증금7000만원+증액보증금1000만원=합계보증금 8000만원으로 현행법상으로 소액임차인에 해당되어 최우선변제금 3200만원을 받을것같다고 생각됩니다.
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교재에서 교수님께서는 10순위 안분배당후 흡수배당으로 김기춘임차인게 증액된 보증금 1000만원을 배당하시고 김기춘 총보증금 8000만원을 전액배당하셨습니다
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제가 틀린 법리라면 어디서 잘못된 논거인지 헤아려주시면 감사하겠습니다~
삼삼부동산 이관운 올림